La due diligence inmobiliaria se basa en la realización de una auditoría antes de la adquisición de un terreno o una edificación, y está recomendada sobre todo a empresas que se dediquen a la compraventa de inmuebles. Gracias a este tipo de estudio, de carácter exhaustivo, se puede comprobar si el objeto de compra es idóneo para el proyecto inmobiliario que se quiere llevar a cabo. En este artículo te explicamos qué es la due diligence inmobiliaria, así como sus ventajas. Y exponemos al detalle qué puede incluir un modelo de due diligence inmobiliaria.
Los profesionales que realizamos estos informes empleamos el modelo de due diligence que consideramos más adecuado en cada caso, ya que no solo existe uno. Sin embargo, el modelo a seguir siempre debe englobar todos los aspectos necesarios para la tranquilidad del cliente, y ante todo las debidas comprobaciones legales, financieras, urbanísticas, ambientales y fiscales.
Una auditoría due diligence, no obstante, también puede ser encargada por el propio vendedor, con el fin de conocer con total exactitud el valor de su propiedad y detectar posibles problemas.
Qué es la due diligence inmobiliaria y su objetivo final
La due diligence inmobiliaria se enmarca en el negocio del real state, y su principal objetivo es facilitar la toma de decisiones de las empresas antes de las transacciones, sean estas de menor o mayor calado. Este análisis pormenorizado permite identificar posibles riesgos en las operaciones, y obtener seguridad jurídica preventiva antes de proceder a la adquisición.
Lo más habitual es que este estudio lo soliciten compañías inmobiliarias y promotoras, pero también está dirigido a fondos de inversión o entidades financieras, por ejemplo. Pero lo esencial es que la sociedad que lo ejecute informe al cliente sobre las gestiones y subsanaciones que serían necesarias para la seguridad que se busca.
Y lo más apropiado es que, con esa información y los conocimientos adquiridos a lo largo de la auditoria, también sea la misma empresa la que lleve a término tales actuaciones. Así trabajamos los abogados expertos en due diligence, para garantizar que el proyecto -por su envergadura- tenga una base segura.
¿Qué puede incluir un modelo de due diligence inmobiliaria?
Auditoría legal
En esta fase se corrobora si el activo tiene cargas o gravámenes, por lo que se pueden localizar cargas ocultas. Asimismo, se verifican los datos básicos de la propiedad y su coincidencia con la referencia catastral correspondiente. La información sobre los titulares también ha de incluirse, así como los posibles documentos en trámite.
En paralelo, se examina si existen arrendamientos, y la duración de estos. En este supuesto, hay que tener en cuenta que cabe la posibilidad de que los propietarios hayan firmado contratos privados que no están inscritos en el Registro de la Propiedad.
Las deficiencias técnicas, de haberlas, también se reflejan. En definitiva, se trata de reducir la probabilidad de retrasos o complicaciones, o incluso de detener la adquisición a tiempo.
Situación urbanística
Este otro factor comprende, entre otros puntos, los resultados de la revisión de la normativa urbanística del municipio y de la comunidad autónoma a la que pertenece, para confirmar que no hay regulaciones que pueda afectar al inmueble en el futuro. Aunque también es crucial constatar que el desarrollo urbanístico del suelo se ha completado.
Pero, en general, para evaluar la situación urbanística del objeto de compra se ha de recabar toda la documentación pertinente, como la ficha urbanística, los planos, la calificación energética y las licencias actuales. Junto a ello, se cotejan los permisos de construcción, si el suelo tiene restricciones o si se han producido infracciones urbanísticas, y si existen procedimientos sancionadores en curso.
Aspectos fiscales
Como abogados expertos en due diligence, consideramos que saber con certeza el valor de la finca y planificar correctamente la fiscalidad de la transacción es vital en este tipo de operaciones. Se investigan aquí los impuestos y tasas (locales, regionales y nacionales). Y, a su vez, se comprueba si hay beneficios fiscales disponibles.
En síntesis, una due diligence fiscal debe abarcar una revisión completa de los registros contables y fiscales relacionados con el activo.
Due diligence para una buena inversión financiera
La due diligence inmobiliaria puede ser clave para evitar sorpresas negativas en el futuro, porque recordemos que ayuda a tomar decisiones más informadas y minimizar riesgos. No obstante, otro de sus beneficios clave es que facilita la negociación de precios y condiciones. Al identificar cualquier problema o incumplimiento, el comprador puede exigir un ajuste en el precio o demandar la subsanación de los defectos o irregularidades detectados. El valor final ha de alinearse, al fin y al cabo, con su situación real, y desde esta perspectiva la due diligence refuerza la posición de negociación.
Por otra parte, esta técnica de estudio también contribuye a optimizar la gestión de los activos. Una due diligence minuciosa permite a las empresas planificar mejor la explotación del inmueble, y prever los costes adicionales que puedan surgir. Con la información proporcionada, el empresario puede estructurar su inversión de manera más eficiente, evitar problemas a largo plazo y asegurar la rentabilidad.
En conjunto, gracias a las due diligences, un inversor puede evaluar de forma muy precisa su futura operación. Este hecho, por tanto, ayuda a los compradores a entender plenamente tanto el potencial como las limitaciones del activo.
La auditoría sectorial, para casos específicos
La propiedad objetivo puede tener tiene particularidades que deben analizarse bajo el prisma de su sector en concreto. Por ejemplo, en el caso de un hotel, se pueden revisar indicadores como su nivel de ocupación o su eficiencia operativa. La auditoría sectorial, en consecuencia, trata de proporcionar un análisis detallado que vaya más allá de los aspectos generales de una due diligence.
Otro ejemplo sería el de una nave industrial, donde el due diligence sectorial se enfocaría en evaluar la infraestructura, la eficiencia en la producción y el cumplimiento de las normativas aplicables, asegurando que el inmueble cumple con los requisitos legales del sector.
Como especialistas en Derecho de la Construcción, trabajamos habituamente realizando estudios de due diligence inmobiliaria, y llevando a término todos los trámites que se requieren. Si quieres que nos encarguemos de tu proyecto, puedes llamarnos al 93 714 89 45 o utilizar en formulario de contacto que puedes ver debajo.
