En Mójica Abogados, como despacho especialista en derecho inmobiliario en el siguiente post se abordará en detalle el concepto de qué es un contrato de arras en Cataluña, las diferentes arras que existen y como es el procedimiento de la devolución de las arras en Cataluña, en el supuesto de no concederle al comprador el préstamo hipotecario.
¿Qué es el contrato de Arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor que sienta las bases para la futura transacción, donde ambas partes se comprometen formalmente a llevarla a cabo. En este proceso, el comprador realiza un pago inicial como señal al vendedor, el cual se descontará del precio total del inmueble.
Aunque no existe una cifra fija para esta señal, suele oscilar alrededor del 10% del valor de venta del inmueble. A partir de este momento, el vendedor asume la responsabilidad de vender el inmueble y el comprador de comprar. Es crucial entender las implicaciones y detalles de este contrato para garantizar una operación exitosa y segura en el mercado inmobiliario.
Arras confirmatorias y arras penitenciales:
- Contrato de arras confirmatorias: Es un tipo de contrato en el que el comprador entrega una cantidad de dinero como prueba de la celebración del contrato. Las arras confirmatorias no permiten desistir libremente del contrato.
- Contrato de arras penitenciales: En un contrato en el que se establece la cantidad que pierde el comprador o que tiene que devolver al vendedor si la compraventa no se concreta. Las arras penitenciales permiten desistir del contrato. Este tipo de contrato de arras implica que si el comprador finalmente no compra, perderá el importe de las arras, que suelen ser del 10% del precio de compraventa.
Es relevante destacar que, a diferencia del Código Civil Español, en el Código Civil Catalán solamente se reconocen reguladas las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Por esta razón, es recomendable contar con el apoyo de un equipo de abogados especialistas en derecho inmobiliario, especializado en derecho civil catalán.
Devolución de las arras por no concesión de hipoteca en Cataluña
Si con posterioridad a la celebración de un contrato de arras, el comprador no obtiene financiación suficiente para satisfacer el precio de compraventa, sólo en casos excepcionales puede recuperar el importe satisfecho en concepto de arras.
Para que prospere la petición de devolución de las arras entregadas por el comprador, la sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 18 de mayo de 2022 (Rec. 743/2021 (EDJ 2022/623003), identifica los requisitos necesarios que se desprenden del artículo 621 – 49 del Código Civil de Cataluña que son los siguientes:
- En primer lugar, que se hubiera pactado expresamente la celebración de un contrato de arras penitenciales, y no arras confirmatorias.
- Que en el contrato de arras se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito y que no se hubiera establecido pacto en contra.
- Que se deniegue la financiación por la entidad de crédito, justificando documentalmente la misma en el plazo pactado.
- Y por último, que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.
La posibilidad de devolución de las arras prevista en el artículo 621.8 en relación con el 621. 49 del Código Civil de Cataluña es una excepción a la regla general, según la cual el comprador que desiste del contrato pierde las arras.
El vendedor que alcanza un acuerdo con el comprador para la suscripción de un contrato de arras penitenciales, tiene unas expectativas razonables que el ordenamiento jurídico se ocupa de proteger y por ello la regla general defiende que lo recibido en concepto de arras no quede condicionado a hechos futuros.
Por ello, para que opere la devolución de las arras por falta de financiación del comprador, debe ser expresamente pactado en el contrato la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito como condición necesaria para la compraventa, en cuyo caso, si se justifica documentalmente la negativa de la entidad designada a conceder la financiación, podrá el comprador desistir del contrato sin perder la cantidad entregada en concepto de arras, a salvo de que concurra negligencia del comprador en la denegación de la financiación.
Debe, en definitiva, acreditarse que la financiación era condición indispensable para la compra.
Si necesitas asesoramiento experto sobre la devolución de las arras en caso de que no te hayan concedido el préstamo hipotecario, confía en Mójica Abogados, el despacho especialista en derecho inmobiliario. Nuestro equipo de abogados, ubicado en Sant Cugat del Vallès (Barcelona), te asesorará en la redacción y firma del contrato de arras.
