El contrato de arras es un documento que, a modo de reserva, da derecho a la compra de una vivienda. Pero el contrato de arras en Cataluña tiene sus peculiaridades, como explicamos en este post. Este paso previo a firmar una escritura de compraventa conlleva el pago de una cantidad al vendedor, y, en este sentido, en la comunidad catalana hay dos tipos de arras específicas de las que te vamos a informar, no incluyéndose las arras penales que sí se contemplan en la normativa estatal.
Las arras son un medio para “ordenar” la fase inicial de una operación de compraventa inmobiliaria, aunque según la jurisprudencia este tipo de acción no es un contrato legalmente independiente, ya que generalmente forma parte del propio contrato o precontrato de compraventa -como estipulación específica-.
Paralelamente a su consideración jurídica, el denominado contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que supone un compromiso de compra. Y es necesario que vaya acompañado del abono de una cuantía en concepto de señal; como si se tratase de una prueba su interés. La utilidad principal de las arras es, en consecuencia, reservar el inmueble para evitar que otro interesado se adelante en la adquisición mientras, por ejemplo, se acaban de negociar con el banco las condiciones de la hipoteca.
Todo lo descrito con anterioridad son las características principales de un contrato de arras, pero ¿qué sucede en Cataluña? ¿Cómo se regulan las arras en el Código Civil catalán? Lo analizamos a continuación.
Contrato de arras en Cataluña: tipos
En contraposición a lo que determina el Código Civil español, que especifica tres clases de arras (confirmatorias, penitenciales y penales), en el catalán solo se contemplan los dos primeros tipos: las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Estas últimas, sin embargo, han de haberse pactado expresamente. Veámoslo.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias podríamos definirías como las convencionales, y se aplican por defecto salvo pacto en contrario. Conforme dicta el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, “la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa”.
Se trata, en definitiva, de un pago a cuenta del precio total de la compraventa, y que suele ser del 10% del precio global.
En Cataluña, por tanto, si no se acuerda lo contrario, se presume que las arras son confirmatorias, de modo que se garantiza la celebración del contrato de compraventa. En esta línea, lo que sucede con estas arras es que no permiten el libre desistimiento del contrato.
Arras penitenciales
En este caso, la ley es más flexible, porque las arras penitenciales en la comunidad catalana sí permiten el desistimiento unilateral del contrato de compraventa; no se puede reclamar su cumplimiento. Pero esta modalidad de arras debe estar pactada expresamente, al contrario de lo que sucede con las arras confirmatorias, que son por defecto.
No obstante, si el vendedor o el potencial nuevo propietario se echan atrás, existen consecuencias, aunque están previstas y aceptadas:
Pero en el caso de que se te haya incluido como moroso de forma incorrecta, bien porque el impago no es real o porque la empresa acreedora no ha seguido el procedimiento establecido (o no ha cumplido con lo que marca la normativa de protección de datos), puedes pedir la baja en el sistema. Para ello, recuerda que es indispensable demostrar que la empresa te introdujo en el registro sin cumplir los requisitos legales para ello.
- Si es el comprador quien desiste, pierde las arras.
- Y si es el vendedor, este tiene la obligatoriedad de devolver el doble de las arras recibidas.
Como se puede observar, en ambos casos la parte que rehúsa pierde una cifra equivalente a las arras. Pensemos que quien vende, pese a que “paga” el doble, la mitad ya se la había entregado el comprador.
Por último, en lo que se refiere a la cuantía, las arras penitenciales también son habitualmente del 10% del coste del inmueble.
¿Hay algún modo de no perder las arras?
Ampliando un poco más la normativa de los contratos de arras en Cataluña, ten presente que el Código Civil catalán introduce -aunque solo en las arras confirmatorias-, el llamado condicionante de financiación. Estamos ante algo esencial si hablamos de la posibilidad de recuperar un pago de arras.
El requisito principal aquí es que la financiación a una entidad de crédito debe de estar reflejada en el contrato de arras, sea parcial o total.
El requisito principal aquí es que la financiación a una entidad de crédito debe de estar reflejada en el contrato de arras, sea parcial o total.
Otras opciones ante un condicionante de financiación
También es posible redactar el contrato de arras de otras dos maneras en relación con el condicionante de financiación:
– Arras no condicionadas: el vendedor no se responsabiliza de la financiación que la otra parte pudiera solicitar.
– Arras condicionadas favorables al comprador: se fija un plazo y un número mínimo de entidades bancarias a las que el comprador debe pedir el préstamo hipotecario.
Las arras penales, no reguladas en el Código Civil de Cataluña
Este tipo de arras funcionan como indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento, lo que significa que la cantidad establecida como arras penales sirve para compensar a la parte perjudicada si la otra no cumple con sus obligaciones contractuales.
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