Aquí tienes la versión en catalán:
Ciment aluminós en un habitatge: quant pots reclamar (o quant et poden reclamar)?
Descobrir que el teu habitatge té ciment aluminós a les bigues és un cop dur. I la primera pregunta que sorgeix sempre és la mateixa: puc reclamar? La resposta gairebé sempre és sí. Però hi ha una segona pregunta que importa igual o més: quant?
En aquest article expliquem com funciona la reducció de preu per ciment aluminós a Catalunya, què diu la llei i què ha resolt recentment un tribunal en un cas que hem defensat a Mojica Abogados.
Què és el ciment aluminós i per què és un problema?
El ciment aluminós va ser un material de construcció molt utilitzat a Espanya entre els anys 50 i 70. Amb el temps, en condicions d’humitat i temperatura, pot patir un procés de degradació que redueix la seva resistència i compromet la seguretat de l’estructura.
El problema és que les bigues solen estar ocultes darrere de falsos sostres, cosa que fa impossible detectar el defecte a simple vista en el moment de la compra.
El marc legal: manca de conformitat i reducció de preu
A Catalunya, la presència de ciment aluminós a les bigues es considera una manca de conformitat de l’habitatge. És a dir, el bé lliurat no reuneix les condicions que caldria esperar.
Això obre la porta a diverses solucions previstes al Codi Civil de Catalunya, entre elles la reducció del preu (arts. 621-40 i 621-41 CCCat): el venedor retorna la part del preu que correspon a la diferència entre el que es va pagar i el que realment valia l’habitatge amb el defecte.
Un punt important: és indiferent que el venedor conegués o no el problema. La manca de conformitat opera de forma objectiva. Al·legar «jo no en sabia res» no és una defensa suficient.
La pregunta clau: reducció sobre què?
Aquí és on hi ha la veritable batalla jurídica, i on la majoria de reclamacions es guanyen o es perden.
L’habitual és que el comprador reclami un percentatge de depreciació aplicat al preu total de l’habitatge. El problema és que aquest enfocament parteix d’una premissa que no sempre està provada: que tot l’habitatge està afectat.
La realitat sol ser més matisada:
- Només algunes bigues concretes tenen aluminós, no totes.
- En molts edificis conviuen bigues de ciment aluminós amb bigues metàl·liques o de fusta, que no poden estar afectades pel mateix problema.
- El cost real de reparació o substitució de les bigues afectades pot ser molt inferior a un percentatge global aplicat sobre el preu total.
La reducció de preu ha de ser proporcional al dany real, no al ensurt.
Un cas recent: d’un 20% a menys d’un terç
En un procediment recent que hem defensat, el comprador reclamava una depreciació del 20% sobre el preu total de l’habitatge per presència de ciment aluminós.
La nostra posició va ser clara: aquesta xifra era excessiva perquè no estava justificada per l’abast real del problema.
Els fets ho recolzaven:
- Només s’havia acreditat l’afectació d’unes poques bigues concretes.
- Part de les bigues de l’immoble eren metàl·liques i no podien tenir aluminós.
- Les bigues d’una altra planta eren de fusta i la seva patologia ja estava reparada.
- L’informe pericial de la part contrària fixava el 20% sense quantificar el cost real de substitució dels elements afectats.
El jutjat va qualificar la depreciació reclamada d’«excessiva i desproporcionada» i va fixar una reducció molt inferior, ajustada a l’abast real del problema. La condemna final va ser menys d’un terç del que es reclamava, sense condemna en costes per a cap de les parts.
Què has de saber si estàs en aquesta situació
Si ets comprador i has descobert aluminós:
- Tens dret a reclamar una reducció del preu.
- Per maximitzar-la, necessites un informe pericial que acrediti amb detall quins elements estan afectats i quant costa realment reparar-los. Una xifra global sense justificació tècnica és fàcil de rebatir.
Si ets venedor i t’han reclamat:
- Que existeixi el defecte no significa que la reclamació prosperi en la quantia que demanen.
- El marge de defensa és en l’import. Exigir que la reducció es limiti al que està realment afectat pot reduir la condemna de forma molt substancial.
- En el cas que hem descrit, la diferència va ser de desenes de milers d’euros.
Tens un cas de ciment aluminós o defectes en la construcció?
A Mojica Abogados som especialistes en dret civil català i portem casos de vicis ocults i defectes constructius tant per a compradors com per a venedors.
Si has descobert un defecte en el teu habitatge o t’han presentat una reclamació, consulta’ns abans de prendre cap decisió. El moment i l’estratègia són determinants.