Abogados en Sant Cugat del Vallès · Más de 20 años en derecho inmobiliario
Comprar sobre plano o en construcción es la operación más importante que hará la mayoría de familias, y se firma con documentos redactados íntegramente por la otra parte. Un promotor serio no tiene inconveniente en que su contrato se revise; el problema es que casi nadie lo hace hasta que surge un retraso, un cambio de calidades o una cláusula que no se entendió. Desde nuestro despacho en Sant Cugat acompañamos al comprador en las tres fases de la operación: reserva, contrato privado y escritura.
Qué revisamos antes de que firmes
1. El documento de reserva y las arras. La primera firma suele ser un «documento de reserva» con una señal de unos miles de euros. Conviene saber qué tipo de arras se pactan: en Cataluña, el Código civil catalán (arts. 621-8 y siguientes) regula las arras confirmatorias y las penitenciales, y la diferencia práctica es enorme. Con arras penitenciales, si te echas atrás pierdes la señal y, si se echa atrás el promotor, debe devolverla doblada; con arras confirmatorias, cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento del contrato.
¿Y si el banco no me concede la hipoteca? Es la duda que más nos consultan. Si el documento de reserva no dice nada, en principio la señal se pierde. Por eso insistimos en incluir una condición de financiación: si la hipoteca no se obtiene en un plazo determinado, recuperas la señal. En Cataluña, además, el art. 621-49 del Código civil catalán presume esa facultad en la compraventa de vivienda por consumidor cuando el contrato prevé la financiación: si el préstamo no se concede, puedes desistir sin perder las cantidades entregadas, acreditándolo debidamente. Revisarlo antes de firmar cuesta minutos; recuperar una señal perdida, un pleito.
2. El contrato privado de compraventa. Es el documento que de verdad manda. Comprobamos que la vivienda está identificada con planos y superficies (útil y construida) y con la memoria de calidades como anexo, que el precio está cerrado y desglosado (vivienda, plaza de aparcamiento, trastero, IVA), que existe un plazo de entrega concreto con penalización para el promotor si se incumple, qué margen se reserva el promotor para modificar calidades o superficies, y que no se te obliga a subrogarte en su hipoteca ni a asumir gastos que la ley atribuye al vendedor.
3. Las cantidades anticipadas. Todo lo que pagas antes de la escritura debe estar garantizado por ley: el promotor tiene que ingresarlo en una cuenta especial y entregarte un aval bancario o un seguro que te devuelva el dinero, con intereses, si la obra no termina o no se entrega en el plazo pactado (disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación). Comprobamos que la garantía existe, que está a tu nombre y que cubre cada pago.
4. La licencia y la habitabilidad. Antes de escriturar, la vivienda debe contar con la licencia de primera ocupación y, en Cataluña, con la cédula de habitabilidad, además del certificado final de obra, el certificado de eficiencia energética y el libro del edificio. Sin esos documentos no se debería firmar, por mucha presión que exista con la hipoteca.
5. La escritura y los impuestos. En obra nueva se paga IVA (10 % en vivienda) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Cataluña, con carácter general, 1,5 %), no el ITP de la segunda mano. Revisamos la minuta notarial antes de la firma, el reparto de gastos y la coincidencia entre lo escriturado y lo pactado en el contrato privado.
Y después de la entrega: las garantías de la obra nueva
La compra no termina en la notaría. La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres garantías con plazos distintos desde la recepción de la obra: un año para los defectos de acabado, tres años para los que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y diez años para los que comprometen la estructura, cubiertos además por el seguro decenal. Las acciones para reclamar prescriben a los dos años desde que aparece el daño, por lo que conviene documentar cualquier defecto desde el primer día. Si ya vives en una vivienda nueva con problemas, te interesa nuestra guía sobre defectos de construcción en Cataluña.
Cómo trabajamos
Primera reunión, en el despacho o por videollamada, para entender la operación y los documentos que te han entregado. Revisión escrita del contrato con las cláusulas que conviene negociar y las que no se pueden aceptar. Propuesta de modificaciones al promotor, si procede. Comprobación de la documentación previa a la escritura y asistencia a la firma. Presupuesto cerrado desde la primera consulta.
Somos un despacho con más de veinte años en Sant Cugat del Vallès, con sede propia en la Avinguda de Gràcia 29, y conocemos las promociones y los promotores que operan en la zona. Más sobre el despacho en abogados en Sant Cugat.
Preguntas frecuentes
¿Puedo perder la señal si al final el banco no me concede la hipoteca?
Depende de lo que diga el documento de reserva y de si actuaste como consumidor. Si no prevé nada, en principio sí, aunque el Código civil catalán protege al comprador de vivienda que había previsto financiarse. Lo seguro es incluir la condición de financiación antes de firmar, no después.
¿Qué pasa si el promotor se retrasa en la entrega?
Si el contrato fija un plazo y una penalización, se aplica lo pactado. Si no la fija, se puede reclamar el daño causado (el alquiler que has tenido que seguir pagando, por ejemplo) y, en retrasos graves, resolver el contrato y recuperar lo entregado con los intereses garantizados por el aval.
¿El promotor puede cambiar las calidades o los planos?
Solo dentro del margen que el contrato le reserve y siempre por materiales de calidad equivalente o superior. Una cláusula que le permita cambiar «cualquier elemento por razones técnicas o comerciales» sin límite es de las que conviene negociar.
¿Estoy obligado a subrogarme en la hipoteca del promotor?
No. Puedes elegir tu propio banco. Las cláusulas que obligan a subrogarse o que trasladan al comprador los gastos de cancelación de la hipoteca del promotor se consideran abusivas.
¿Cuánto cuesta que un abogado revise el contrato?
Damos un presupuesto cerrado en la primera consulta, en función de la fase en la que estés y de si quieres solo la revisión o el acompañamiento hasta la escritura. En cualquier caso, es una fracción mínima del precio de la vivienda y de lo que cuesta un problema después.
¿Vas a firmar una reserva o un contrato con un promotor? Envíanoslo antes de firmar: te decimos en 48 horas qué debes cambiar. 📞 93 714 89 45 · Formulario de contacto · Avinguda de Gràcia 29, Sant Cugat del Vallès.